MICROSOFT EXCEL IMMOBILIER 

LE GUIDE DÉFINITIF DE MICROSOFT EXCEL POUR L’IMMOBILIER 

Microsoft Excel est le principal outil utilisé par les professionnels de la modélisation financière immobilière. Même si de nombreuses alternatives non-Excel ont tenté de détrôner Excel, le logiciel vieux de plus de 35 ans s’est montré étonnamment résistant à la concurrence . Et donc, si vous avez l’intention de travailler dans l’immobilier, vous devez maîtriser Excel.

Alors, que signifie maîtriser Excel en ce qui concerne la modélisation financière immobilière ? Maîtriser dans ce contexte, c’est savoir utiliser les fonctions et fonctionnalités d’Excel communes à la modélisation financière immobilière. Dans le A.CRE Definitive Guide to Microsoft Excel for Real Estate, je vais vous apprendre ces fonctions et fonctionnalités Excel.

Êtes-vous membre de l’accélérateur ? Une condition préalable recommandée pour l’accélérateur est d’avoir une compréhension de base de Microsoft Excel. Divers membres de l’accélérateur ont demandé de l’aide pour maîtriser Excel au début du programme. Cette ressource répond à cette demande. Pas encore membre Accelerator ? Envisagez de vous inscrire dès aujourd’hui .


AVANT DE COMMENCER – VOS CONNAISSANCES EXCEL AUJOURD’HUI

Bien que ce guide vous enseigne les fonctions et fonctionnalités d’Excel que vous devez maîtriser pour réussir dans la modélisation financière immobilière, il suppose néanmoins que vous ayez au moins une connaissance pratique de base de Microsoft Excel. Si vous n’avez jamais ouvert de classeur Excel ou si vous n’êtes pas familier avec le concept de formatage des cellules, ce n’est pas grave ! Je vais vous diriger vers une ressource qui vous mettra au courant.

Mais à ce stade, vous devez connaître au moins les bases Microsoft Excel suivantes avant de poursuivre avec ce guide :

  • Quelle version d’Excel vous utilisez (Important : assurez-vous d’utiliser Excel 2013 ou une version plus récente lors de la modélisation de biens immobiliers)
  • Comment ouvrir, créer et enregistrer des classeurs
  • La différence entre une feuille de travail et un classeur
  • Qu’est-ce qu’une cellule et comment insérer, supprimer, faire glisser, déposer, couper, copier, coller et autrement manipuler le contenu des cellules
  • La différence entre une colonne et une ligne, et comment insérer, supprimer et autrement modifier des colonnes et des lignes
  • Les différents formats de nombre, de date et de texte et comment changer les formats de cellule
  • Comment modifier la mise en page, créer des plages d’impression et imprimer des feuilles de calcul
  • Une compréhension superficielle des références de cellule et de la création de formules à l’aide de références de cellule
  • Fonctionnement des fonctions Excel

Si tout ou partie de ce qui précède est nouveau pour vous, je vous recommande de suivre un cours de base sur Excel. Il existe des dizaines d’options gratuites disponibles en ligne. Mon préféré est produit par une filiale à but non lucratif de la Goodwill Community Foundation appelée GCF Learn Free . Leur série de tutoriels Excel 2016 est concise et produite par des professionnels. Je le recommande fortement.

  • Cliquez ici pour suivre le cours gratuit GCF Learn Free Excel 2016

INTRODUCTION À MICROSOFT EXCEL POUR L’IMMOBILIER

Je dois d’abord souligner qu’être un expert Excel et être un expert en modélisation financière immobilière ne sont pas la même chose. Il est vrai que la plupart des experts en modélisation financière immobilière sont aussi des experts Excel. Mais être un expert chez Excel ne veut pas dire savoir modéliser les flux de trésorerie immobiliers. Cela signifie simplement que vous savez comment utiliser un tableur qui se trouve être l’outil le plus couramment utilisé par les experts en modélisation financière immobilière.

Il est également important de noter que tous les experts en modélisation financière immobilière ne sont pas des experts Excel. De nombreux professionnels préfèrent modéliser les flux de trésorerie immobiliers dans d’autres solutions de tableur telles que Google Sheets , ou dans des outils non tableurs tels que des applications écrites en Python .

Ainsi, apprendre à modéliser les flux de trésorerie immobiliers (c’est-à-dire ce qui est enseigné dans notre programme Accelerator) est totalement différent d’apprendre à utiliser Microsoft Excel. Excel se trouve être le support le plus courant pour modéliser les flux de trésorerie immobiliers, mais ce n’est pas le seul support ni même le meilleur support.

Beaucoup d’entre vous savent que je suis responsable des investissements et membre de l’équipe fondatrice de Stablewood Properties . Nous sommes un opérateur immobilier soutenu par des institutions et infusé de données qui acquiert actuellement des actifs immobiliers STNL aux États-Unis. Nous nous appuyons sur de grandes quantités de données, ainsi que sur la rapidité et l’efficacité pour identifier et souscrire rapidement et avec précision les actifs au fur et à mesure de leur mise sur le marché. Pour rendre cela possible, nous avons créé notre propre application de souscription propriétaire, non basée sur Excel.

Ce qui est intéressant dans notre processus de création de l’application de souscription, c’est que nous avons d’abord commencé avec Excel. Excel a agi en tant que canal de communication entre les experts en modélisation financière immobilière de notre équipe, et les experts en programmation et les scientifiques des données qui ont finalement construit l’application. Ainsi, même dans les sociétés immobilières les plus avancées au monde, du moins en ce qui concerne les données et la technologie, Microsoft Excel joue un rôle important.


PARTIE I – LES SEULES FONCTIONS EXCEL DONT VOUS AUREZ BESOIN POUR ANALYSER L’IMMOBILIER

C’est une belle affirmation : les seules fonctions Excel dont vous aurez besoin pour analyser l’immobilier , mais c’est vrai.

En préparant ce guide, j’ai parcouru plus de 70 modèles financiers immobiliers dans notre bibliothèque . Ces modèles gèrent presque tous les scénarios que vous pouvez rencontrer dans l’immobilier commercial et résidentiel. À partir de ces modèles, j’ai extrait toutes les fonctions Excel utilisées et créé une liste.

La liste qui en résulte est exhaustive. Bien qu’il existe des fonctions en double que j’ai laissées de côté pour des raisons d’efficacité (par exemple, INDEX/MATCH au lieu de VLOOKUP), à mon avis, les fonctions Excel enseignées dans ce guide sont les seules fonctions dont vous aurez besoin pour apprendre à modéliser l’immobilier.

Définition : « Une fonction Excel est une formule prédéfinie qui effectue des calculs à l’aide de valeurs spécifiques dans un ordre particulier. » Les termes Fonction et formule sont utilisés de manière interchangeable ici, ainsi que dans l’industrie.

Dans les sous-sections suivantes, je vais vous apprendre à utiliser chacune des fonctions Excel de cette liste. Si vous maîtrisez ces fonctions, ainsi que les bases de l’introduction ci-dessus et la section Fonctionnalités d’Excel ci-dessous, vous êtes prêt à modéliser l’immobilier dans Excel.

JE. ADDITION, SOUSTRACTION, MULTIPLICATION ET LOGIQUE DE DIVISION

J’hésite même à inclure ces équations mathématiques de base, car elles sont si évidentes (et basiques). Mais aucun guide définitif n’est complet sans eux, et ce sont les formules les plus couramment utilisées que vous utiliserez dans Excel. Habituez-vous donc à les utiliser dans Excel.

Je ne crois pas que ces concepts nécessitent une discussion plus approfondie, alors permettez-moi de passer directement à la vidéo.

 

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II. FONCTIONS SOMME() ET MOYENNE()

Les fonctions suivantes sont parmi les fonctions les plus couramment utilisées dans Excel : SUM() et AVERAGE(). Comme leurs noms l’indiquent, la fonction SUM() renvoie la somme des valeurs d’une plage de cellules, tandis que la fonction AVERAGE() renvoie la simple moyenne des valeurs d’une plage de cellules.

La syntaxe des fonctions SOMME() et MOYENNE() est la suivante :

SOMME(nombre1,[nombre2],…)

MOYENNE(nombre1,[nombre2],…)

Il existe deux options pour écrire ces formules. La première consiste à séparer chaque valeur par une virgule (par exemple, numéro 1, numéro 2, numéro 3, etc.). La seconde consiste à référencer une plage de cellules, chaque plage étant séparée par une virgule.

Ainsi, par exemple, si vous avez écrit =SUM(A1:A10) , ou vous avez écrit =SUM( A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, A10) , ou vous avez écrit =SUM(A1: A5, A6:A10) , vous obtiendriez le même résultat.

 

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III. VRAI ET FAUX LOGIQUE

Avec les bases nécessaires pour ajouter, soustraire, multiplier, diviser et calculer la moyenne, passons maintenant à la logique VRAI et FAUX dans Excel.

La logique VRAI et FAUX est le fondement de la logique conditionnelle que vous utiliserez dans la modélisation financière immobilière. La plupart des instructions ont un résultat VRAI ou FAUX, et ce résultat VRAI ou FAUX peut être utilisé pour créer des formules très basiques mais puissantes.

Cette forme de logique s’appelle la logique booléenne, un concept que j’ai déjà exploré à A.CRE . Lorsqu’une instruction logique a un résultat VRAI, Excel attribue la valeur 1 à cette instruction. Alors que, lorsqu’une instruction logique a un résultat qui est FAUX, Excel attribue une valeur de 0 à cette instruction. En termes informatiques, la logique booléenne est :

« une forme d’algèbre dans laquelle toutes les valeurs sont réduites à VRAI ou FAUX. La logique booléenne est particulièrement importante pour l’informatique car elle s’intègre parfaitement au système de numérotation binaire, dans lequel chaque bit a une valeur de 1 ou 0. Une autre façon de voir les choses est que chaque bit a une valeur de VRAI ou FAUX. ”

Je n’irai pas trop loin dans les différentes manières dont la logique booléenne peut être utilisée dans la modélisation financière immobilière, si ce n’est pour vous recommander de commencer à penser aux formules que vous écrivez dans Excel comme des déclarations vraies et fausses.

Ainsi, si vous écrivez la formule =(2 = 2) , Excel crachera TRUE, alors que si vous écrivez la formule = (2=1), Excel crachera FALSE.

 

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IV. FONCTION SI()

Après avoir discuté du concept de VRAI et FAUX, examinons maintenant l’instruction logique la plus couramment utilisée dans Excel.

Maintenant, la raison pour laquelle la fonction IF() est la plus couramment utilisée n’est pas parce que c’est la solution idéale dans la plupart des cas. C’est la plus couramment utilisée car c’est la fonction logique la plus intuitive des débutants. Et comme les vieilles habitudes ont la vie dure, à mesure que les débutants progressent dans leurs capacités de modélisation, l’utilisation de l’instruction IF() persiste.

Il est important que vous développiez vos compétences en modélisation, que vous utilisiez les formules/fonctions les plus simples (c’est-à-dire les plus faciles à suivre) pour la tâche. Parfois, ce sera une instruction IF(), mais souvent ce ne sera pas le cas. Et il est donc important que vous appreniez IF(), ainsi que des alternatives à IF().

En termes de syntaxe pour la fonction IF() :

SI(test_logique, valeur_si_vrai, [valeur_si_faux])

Pour écrire une instruction IF(), vous commencez par un « test logique ». Ce test logique aboutira à un résultat VRAI ou FAUX.

Si le résultat du test logique est TRUE, la fonction IF() affichera la valeur (ou la référence) que vous entrez dans la deuxième partie de la formule. Sinon, la fonction IF() affichera la valeur (ou la référence) que vous entrez dans la troisième partie de la formule.

Instructions NestedIF

Maintenant, une section sur les instructions IF() ne serait pas complète sans discuter des instructions IF imbriquées. Une instruction IF imbriquée est une formule dans laquelle vous incorporez plusieurs fonctions IF(). Ainsi, par exemple, la syntaxe d’une instruction IF imbriquée avec deux fonctions IF() est :

SI(test_logique, valeur_si_vrai, SI(test_logique, valeur_si_vrai, [valeur_si_faux])

Les instructions IF() vraiment complexes (c’est-à-dire difficiles à suivre) reposent généralement sur des instructions IF imbriquées. Et c’est là que les débutants se font vraiment trébucher. Ils s’appuient trop sur une instruction logique empilée au-dessus d’une autre instruction logique dans une formule IF imbriquée pour renvoyer un résultat, là où une fonction plus simple ferait l’affaire.

 

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V. FONCTIONS AND() & OR()

Les deux instructions logiques suivantes sont des cousines de l’instruction IF(), dans le sens où elles peuvent souvent accomplir la même chose qu’un IF imbriqué sans la complexité. La fonction AND() et la fonction OR() donnent toujours un résultat TRUE ou FALSE. La façon dont vous utilisez le résultat VRAI ou FAUX dépend de la situation.

Une utilisation courante de ces fonctions consiste à les inclure dans une instruction IF() dans le cadre du test logique. Dans le cas de la fonction AND(), vous pouvez demander si deux tests sont tous les deux TRUE, si c’est le cas, retournez X, sinon Y. Dans le cas de la fonction OR(), vous pouvez demander si l’un d’un certain nombre de tests est TRUE, si c’est le cas, renvoie X, sinon Y.

La syntaxe de AND() est la suivante :

ET(logique1, [logique2], …)

La syntaxe de OR() est la suivante :

OU(logique1, [logique2], …)

La différence entre les deux est que pour qu’une instruction AND() renvoie un résultat VRAI, toutes les instructions logiques de l’instruction AND() doivent être vraies. En revanche, pour que l’instruction OR() renvoie un résultat VRAI, une seule des instructions logiques doit être vraie.

La grande puissance des instructions AND() et OR() est de les utiliser dans le cadre d’instructions logiques booléennes, comme vous le verrez dans la vidéo suivante.

 

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VI. FONCTIONS MAX() ET MIN()

MAX() et MIN() sont deux fonctions qui éliminent également le besoin d’écrire des instructions IF() complexes. Les fonctions génèrent les valeurs maximales ou minimales dans les cellules et/ou les plages référencées dans la formule.

Ainsi, par exemple, si vous avez une liste de 10 000 valeurs et que vous souhaitez connaître la valeur maximale dans la liste, vous utiliserez la fonction MAX(). De même, si vous souhaitez connaître la valeur minimale dans cette liste, vous utiliserez la fonction MIN().

Dans la modélisation financière immobilière, les fonctions MAX et MIN sont essentielles pour construire des modèles en cascade.

La syntaxe de la fonction MAX() est :

MAX(nombre1, [nombre2], …)

La syntaxe de la fonction MIN() est :

MIN(nombre1, [nombre2], …)

 

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VII. FONCTIONS NB.SI() ET NB.A()

Les deux fonctions suivantes impliquent des plages de comptage. NB.SI() compte le nombre de valeurs dans une plage qui répondent à certains critères spécifiques (par exemple, compter le nombre d’unités d’une chambre dans une liste). Tandis que COUNTA() compte le nombre de cellules dans une plage qui ne sont PAS vides.

Ces fonctions sont particulièrement utiles lors de l’analyse des listes de loyers, de l’analyse de la composition ou de l’analyse des ensembles de données en général.

La syntaxe de NB.SI() est :

NB.SI(plage, critères)

La syntaxe de COUNTA() est :

NBVAL(valeur1, [valeur2], …)

 

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VIII. FONCTIONS IRR() ET NPV()

Les fonctions IRR () et NPV () sont deux fonctions liées à la finance communes à la souscription immobilière. La fonction IRR() calcule le taux d’actualisation auquel la valeur actualisée nette de l’investissement est égale à zéro. Les fonctions IRR() supposent que les flux de trésorerie de l’investissement sont réalisés à intervalles réguliers.

La fonction NPV() dans Excel calcule à la fois la valeur actuelle d’une série de flux de trésorerie futurs irréguliers ainsi que la valeur actuelle nette d’un investissement. Pour calculer la valeur actuelle, omettez simplement le flux de trésorerie au temps zéro. Pour calculer la valeur actualisée nette, incluez le flux de trésorerie au temps zéro.

La syntaxe de IRR() est la suivante :

IRR(valeurs, [conjecture])

La syntaxe de NPV() est la suivante :

VAN(taux,valeur1,[valeur2],…)

 

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IX. FONCTIONS EOMONTH(), EDATE(), XIRR() ET XNPV()

Les quatre fonctions suivantes semblent être sans rapport. EOMONTH et EDATE sont des fonctions de date, tandis que XIRR et XNPV sont des fonctions financières. Cependant, je les ai inclus tous les deux dans cette section car ils travaillent en tandem dans un contexte de modélisation financière immobilière.

La fonction EOMONTH() renvoie la date du dernier jour du mois qui est un nombre donné de mois avant ou après la date de début prédéfinie. La fonction EDATE() renvoie la date qui est un nombre donné de mois avant ou après la date prédéfinie.

XIRR() et XNPV, d’autre part, sont les mêmes que les fonctions IRR() et NPV(), sauf qu’elles peuvent s’adapter à des intervalles de flux de trésorerie irréguliers. Ainsi, dans un contexte immobilier, ils sont utilisés dans le cas de périodes non annuelles (par exemple, des périodes mensuelles).

Étant donné que XIRR et XNPV sont destinés à gérer des intervalles de flux de trésorerie irréguliers, il est nécessaire d’inclure les dates qui correspondent à ces flux de trésorerie. Et ainsi, l’utilisation de EOMONTH et EDATE en tandem avec ces fonctions devient nécessaire.

La syntaxe de EOMONTH() est la suivante :

EOMONTH(start_date, mois)

La syntaxe de EDATE() est la suivante :

EDATE(start_date, mois)

La syntaxe de XIRR() est la suivante :

XIRR(valeurs, dates, [conjecture])

La syntaxe de XNPV() est la suivante :

XNPV(taux, valeurs, dates)

 

 

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X. FONCTIONS SUMIF() ET SOMMEPROD()

Les fonctions SUMIF() et SUMPRODUCT() sont des compagnons de la fonction SUM(), offrant une plus grande flexibilité pour additionner et multiplier des valeurs. Ces fonctions sont utiles pour travailler avec les listes de loyers, cumuler les flux de trésorerie, calculer les moyennes pondérées et bien plus encore.

SUMIF() calcule la somme d’une plage de valeurs répondant à certains critères. Alternativement, la fonction SUMIFS() additionne une plage de valeurs qui répondent à plusieurs critères. SUMPRODUCT() renvoie la somme des produits de deux plages correspondantes ou plus.

La syntaxe de SUMIF() est :

SUMIF(plage, critères, [somme_plage])

La syntaxe de SOMMEPROD() est :

SOMMEPROD(tableau1, [tableau2], [tableau3], …)

 

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XI. FONCTIONS PMT() ET PV()

Les fonctions PMT() et PV () sont utilisées dans la modélisation de la dette immobilière. PMT () est utilisé dans la modélisation financière immobilière pour calculer le paiement amorti d’un prêt, tandis que la fonction PV () est utilisée pour calculer le solde restant du prêt à un moment donné d’un prêt.

La fonction PMT() calcule le paiement d’un prêt sur la base de paiements constants et d’un taux d’intérêt constant (c’est-à-dire fixe). La fonction PV() suppose également un taux d’intérêt constant dans le calcul de la valeur actuelle (c’est-à-dire le solde impayé) d’un prêt

La syntaxe de PMT() est :

PMT(taux, nper, pv , [fv], [type])

La syntaxe de PV() est :

PV(taux, nper, pmt, [fv], [type])

 

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XII. FONCTIONS SIERREUR() ET ESTERREUR()

Une discipline importante dans la modélisation financière immobilière consiste à vérifier constamment les erreurs dans votre travail. Il existe une variété de techniques pour ce faire, et une poignée de fonctions Excel pour vous aider avec ces techniques. IFERROR() et ISERROR() sont deux de ces fonctions.

IFERROR() renvoie une valeur que vous spécifiez si une formule entraîne une erreur, sinon elle renvoie le résultat de cette formule. ISERROR est une instruction logique qui renvoie VRAI si une formule (ou cellule) entraîne une erreur et FAUX si une formule (ou cellule) n’entraîne pas d’erreur.

La syntaxe de SIERREUR() est :

SIERREUR(valeur, valeur_si_erreur)

La syntaxe pour ISERROR() est :

ESTERREUR(valeur)

 

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XIII. FONCTIONS ARRONDI() ET ARRONDISSEMENT()

Deux fonctions supplémentaires importantes pour la modélisation financière immobilière sont les fonctions ROUND() et ROUNDUP(). La fonction ROUND() arrondit n’importe quelle valeur à un nombre de places prédéfini, tandis que la fonction ROUNDUP arrondit toute valeur à un nombre de places prédéfini.

Personnellement, j’utilise ROUND() pour simplifier les résultats de mon analyse et à des fins de vérification des erreurs. J’utilise la fonction ROUNDUP() pour créer des en-têtes d’année et de trimestre lorsque je travaille avec des périodes mensuelles.

La syntaxe de ROUND() est :

ARRONDI(nombre, num_chiffres)

La syntaxe pour ROUNDUP() est :

ARRONDI(nombre, num_chiffres)

 

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XIV. FONCTIONS INDEX() ET MATCH()

Les deux fonctions suivantes sont utilisées ensemble pour rechercher des références ou des valeurs spécifiques dans une plage de cellules donnée. Alors imaginez que vous disposiez d’un tableau des loyers, par ville et type de propriété. Et vous vouliez afficher dynamiquement dans une cellule séparée le loyer dans une ville spécifiée par l’utilisateur pour un type de propriété spécifié par l’utilisateur. Une combinaison de INDEX() et MATCH() rend cela possible.

Un autre exemple d’utilisation conjointe de ces deux fonctions est la modélisation de la croissance des loyers avec des hypothèses de croissance des loyers qui changent chaque année. Lors de la modélisation de votre loyer de marché , vous utiliseriez un INDEX() + MATCH() pour trouver la valeur de croissance de loyer définie par l’utilisateur pour chaque année et l’appliquer à votre loyer de marché.

Je dois également noter que cette combinaison de INDEX() et MATCH() est une alternative beaucoup plus efficace à l’utilisation des fonctions redoutées VLOOKUP() et HLOOKUP(). Ces fonctions ralentissent votre classeur et sont difficiles à suivre/vérifier.

La syntaxe pour INDEX() est :

INDEX(tableau, num_ligne, [num_colonne])

La syntaxe de MATCH() est :

MATCH(lookup_value, lookup_array, [match_type])

La syntaxe pour INDEX() + MATCH() avec une variable définie par l’utilisateur (par exemple, la croissance des loyers) est :

INDEX(array, 1, MATCH(lookup_value, lookup_array, [match_type])) ou INDEX(array, MATCH(lookup_value, lookup_array, [match_type]),1)

La syntaxe pour INDEX() + MATCH() avec deux variables définies par l’utilisateur (par exemple loyer par ville et type de propriété) est :

INDEX(array, MATCH(lookup_value, lookup_array, [match_type]), MATCH(lookup_value, lookup_array, [match_type]))

 

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XV. CONCATENER LA LOGIQUE

Le dernier élément de logique de formule dont je parlerai est de savoir comment concaténer des valeurs. La concaténation est un concept de programmation informatique, c’est-à-dire de joindre des chaînes de caractères entre elles. Dans la modélisation financière immobilière, la concaténation est un moyen éloquent de combiner des entrées et des valeurs disparates.

Ainsi, par exemple, imaginez que vous avez des entrées distinctes pour l’adresse, la ville, l’état et le code postal. Mais vous vouliez afficher l’adresse entière dans un format que d’autres pourraient lire et comprendre (c’est-à-dire le format Adresse, Ville, État, Code postal). La concaténation vous permet de combiner ces entrées séparées en une seule.

Je dois mentionner qu’il existe plusieurs façons de concaténer dans Excel. La première consiste à utiliser la fonction CONCATENATE(). La seconde consiste à saisir simplement un signe « & » entre les références de cellule ou les valeurs de texte pour concaténer ces valeurs. Ma préférence est d’utiliser cette dernière technique, car elle donne des formules plus courtes et plus simples.

En termes de syntaxe, imaginez que vous disposiez de références distinctes pour l’adresse, la ville, l’état et le code postal, et que vous vouliez combiner celles-ci en utilisant la concaténation dans Excel. La syntaxe se lirait comme suit :

=[Référence de cellule d’adresse]& », « &[Référence de cellule de ville]& », « &[Référence de cellule d’état]& », « &[Référence de cellule de code postal] 

 

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PARTIE II – FONCTIONNALITÉS EXCEL À MAÎTRISER POUR LA MODÉLISATION FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE

Microsoft Excel existe depuis plus de 35 ans. Au cours de cette période, des centaines de fonctionnalités ont été ajoutées à cet outil de tableur omniprésent. Pour un professionnel de l’immobilier en herbe qui vient d’apprendre Excel, il peut être écrasant d’essayer de tous les maîtriser.

Cependant, comme c’est le cas avec les fonctions Excel, d’après mon expérience, il n’y a qu’une poignée de fonctionnalités Excel qui comptent vraiment pour la modélisation financière immobilière. Bien que cela ne fasse certainement pas de mal d’apprendre les autres fonctionnalités offertes par Excel, j’utilise régulièrement les fonctionnalités Excel suivantes dans mes propres modèles.

 

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1. VALIDATION DES DONNEES

Une modélisation financière immobilière bien construite est construite sur le cadre des entrées, des modules de calcul et des sorties . Les entrées (par exemple la croissance des loyers) sont d’abord saisies par l’utilisateur. Ces entrées passent ensuite par des modules de calcul (par exemple le module de flux de trésorerie d’exploitation). Le résultat de ces calculs est présenté sous forme de sorties (par exemple, ratio de dépenses par année).

En tant que créateur du modèle, il est important de guider les utilisateurs pour qu’ils saisissent les valeurs appropriées pour les entrées. Vous ne voulez pas qu’un utilisateur saisisse une valeur non numérique pour, par exemple, la croissance des loyers. Parce que cette valeur non numérique conduirait alors à une erreur lorsque la valeur entre dans le module de calcul.

Pour limiter les entrées exactes ou le type d’entrées qu’un utilisateur peut saisir, Excel dispose de la fonctionnalité de validation des données.

La validation des données limite le type de données ou les valeurs que les utilisateurs entrent dans une cellule. Ainsi, par exemple, avec la validation des données, vous pouvez limiter les entrées dans une cellule donnée à un type de valeur spécifique (par exemple, des nombres entiers uniquement). Vous pouvez également limiter les entrées aux seules valeurs prédéterminées (par exemple, un menu déroulant avec une liste spécifique).

La fonction de validation des données peut être trouvée en accédant à :

‘Données>Validation des données>Validation des données…’

 

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2. ÉTIQUETTES EN CELLULE

Dans l’intérêt de créer des modèles en pensant à l’utilisateur final, nous arrivons à la prochaine fonctionnalité d’Excel que j’utilise assez souvent dans la modélisation financière immobilière : les étiquettes en cellule. Maintenant, je dois mentionner que In-Cell Labels fait partie de la fonctionnalité de formatage de cellule personnalisée d’Excel. Je passe en revue ici en tant qu’étiquettes dans la cellule pour différencier ce concept des nombreuses autres façons d’utiliser le formatage de cellule personnalisé dans Excel.

Pour créer des étiquettes dans la cellule, ouvrez d’abord la boîte de dialogue « Formater les cellules ». Sous catégorie, sélectionnez « Personnalisé ». Et puis sous type, ajoutez n’importe quel type avec une étiquette entourée de guillemets.

Ainsi, par exemple, si vous souhaitez que l’utilisateur saisisse une valeur numérique pour la surface locative nette (par exemple, 10 000), mais que vous souhaitiez ensuite ajouter les lettres « NRA :

Vous feriez ce qui suit :

Format Cellules>Numéro>Catégorie>Personnalisé : #,##0 « NRA »

 

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3. MISE EN FORME CONDITIONNELLE

Une autre fonctionnalité pour aider à l’expérience utilisateur est la fonctionnalité de mise en forme conditionnelle d’Excel. Cette fonctionnalité vous permet de choisir des formats personnalisés pour une cellule donnée, en fonction d’une certaine logique. Ainsi, par exemple, vous pouvez faire en sorte que la police d’une cellule devienne bleue (c’est-à-dire qu’elle indique une cellule d’entrée) lorsqu’un utilisateur choisit une certaine option dans un menu déroulant. Ou vous pourriez avoir certaines cellules grisées, lorsque certaines conditions ne s’appliquent pas.

En bref, la mise en forme conditionnelle vous permet de créer une apparence personnalisée pour certaines cellules (ou l’ensemble du modèle) en fonction des entrées de l’utilisateur.

Pour créer une règle de mise en forme conditionnelle personnalisée, accédez à :

Accueil>Mise en forme conditionnelle>Nouvelle règle…>Utiliser une formule pour déterminer les cellules à formater

 


4. TABLEAUX DE DONNÉES

La fonctionnalité suivante est particulièrement utile pour l’analyse de scénarios dans l’immobilier, ainsi que pour afficher les sorties de manière dynamique. La fonctionnalité de tableau de données est une fonctionnalité d’Excel qui calcule instantanément plusieurs résultats (c’est-à-dire des sorties). Je dois également souligner que les tableaux de données ralentissent vraiment votre classeur, et il est donc important de les utiliser avec parcimonie et/ou de transformer la méthode de calcul Excel en « Automatique sauf les tableaux de données ».

Pour accéder à la fonctionnalité de tableau de données, accédez à :

Données > Prévision > Analyse de simulation > Tableau de données

 


5. RECHERCHE DE BUT

La recherche d’objectifs est une autre fonctionnalité utile pour accélérer l’analyse. Souvent, on vous présente une cible à atteindre et vous devez déterminer quelle valeur d’entrée est requise pour atteindre cette cible. Ainsi, par exemple, vous devrez peut-être obtenir un taux de retour sur investissement interne de 8 % et vous devrez calculer rapidement la valeur du terrain que vous devrez payer pour atteindre cet objectif de 8 %. La recherche de but rend cela simple et rapide.

Pour accéder à la fonctionnalité de recherche d’objectif, accédez à :

Données > Prévision > Analyse d’hypothèses > Recherche d’objectif

 

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6. OUTILS CARTOGRAPHIQUES

La dernière fonctionnalité à évoquer dans ce guide est la fonctionnalité Outils de graphique d’Excel. Les outils de création de graphiques vous permettent de présenter visuellement vos résultats de manière convaincante (et dynamique). Peut-être souhaitez-vous afficher visuellement le revenu d’ exploitation net annuel d’un investissement. Vous pouvez utiliser un histogramme pour ce faire. Ou imaginez que vous souhaitez afficher de manière dynamique les rendements entre une variété de scénarios créés à l’aide de la fonction de tableau de données. Encore une fois, les outils de cartographie rendent cela possible.

Le moyen le plus simple d’accéder à la fonction Outils de graphique d’Excel consiste à sélectionner les données que vous souhaitez visualiser, puis à :

Insérer>Graphiques recommandés

 

 

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ALORS, QU’EST-CE QUI VIENT ENSUITE?

Maintenant que vous maîtrisez les différentes fonctions et fonctionnalités d’Excel nécessaires à l’immobilier, il est maintenant temps de vous concentrer sur la maîtrise de la modélisation financière immobilière.

Vous cherchez à accélérer votre apprentissage ? Envisagez de rejoindre notre programme Accélérateur de modélisation financière immobilière . 

Il y a quelques années, j’ai écrit un article de blog intitulé Learning Real Estate Financial Modeling in Excel . Dans ce poste, je partage les piliers de la maîtrise de la modélisation financière immobilière, à savoir : une bonne compréhension de la finance, une maîtrise des principes de l’immobilier et une maîtrise avancée de Microsoft Excel.

Vous êtes bien parti pour maîtriser Excel. Consultez maintenant cet article (lien au début du paragraphe suivant) pour trouver des ressources permettant de s’attaquer aux deux autres piliers de la maîtrise de la modélisation financière immobilière.

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